Så ett gått råd om man ska hyra i andra hand, ta reda på vad hyran är för hela bostaden och lägg på
10-15% om Du ska hyra möblerat och hela bostaden, annars får man dela hyran på antal personer som bor i bostaden.
Vilken hyra får man ta ut av andrahandshyresgästen?
När en förstahandshyresgäst upplåter sin bostadshyreslägenhet i andra hand gäller hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter. För bostadsrätter gäller från och med den 1 februari 2013 under vissa förutsättningar i stället bestämmelserna i lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"). Även efter lagändringen måste den som vill upplåta i andra hand ha samtycke av bostadsrättsföreningen eller alternativt ha tillstånd av hyresnämnden.
Hyreslagens regler och bestämmelserna i lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen") skiljer sig åt på flera punkter, till exempel när det gäller hyressättningen, rätten att få hyran sänkt med retroaktiv verkan, rätten att säga upp hyresavtalet och besittningsskyddet.
Hyreslagens regler innebär i korthet att hyran ska vara skälig och att den inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Både lägenheter som ligger i hus som ägs och förvaltas av kommunala (allmännyttiga) bostadsföretag och lägenheter som ägs och förvaltas av privata hyresvärdar kan ligga till grund för jämförelsen.
Förstahandshyresgästens hyra bestäms i regel efter förhandlingar mellan hyresvärden och en lokal hyresgästförening som i de allra flesta fall är ansluten till Hyresgästföreningen, Riksförbundet. Normalt kan en på så sätt bestämd hyra utan närmare prövning tas som utgångspunkt för vad som är en skälig hyra när lägenheten hyrs ut i andra hand.
En oskälig hyra kan sänkas. Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.
Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde.
Inget hindrar att hyresgästen ansöker om återbetalning redan under hyrestiden. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår.
Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster. Även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig.
Ansökan. Använd gärna blanketten Ansökan till hyresnämnd/arrendenämnd
(blankett HN-1, pdf, länken öppnas i nytt fönster) när Du skriver ansökan.
Ansökan bör innehålla uppgifter om:
Under vilken tid andrahandshyresgästen har hyrt lägenheten
Vilken hyra som andrahandshyresgästen har betalat
Vad som ingått i hyran, till exempel möbler, telefon och hushållsel
Vilken hyra som andrahandshyresgästen tycker är skälig
Vilken hyra som förstahandshyresgästen har betalat till fastighetsägaren
Eventuella jämförelselägenheter som andrahandshyresgästen vill hänvisa till.
Båda parter kan överklaga hyresnämndens beslut till Svea hovrätt.
Se mera på här.
Hyresrätt som hyrs ut som bostad. Förstahandshyresgästens hyra bestäms i regel efter förhandlingar mellan hyresvärden och en lokal hyresgästförening som i de allra flesta fall är ansluten till Hyresgästföreningen, Riksförbundet. Normalt kan en på så sätt bestämd hyra utan närmare prövning tas som utgångspunkt för vad som är en skälig hyra när lägenheten hyrs ut i andra hand.
I praktiken är alltså den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar ofta skälig. Det innebär att han eller hon normalt kan ta ut samma hyra av andrahandshyresgästen.
Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra har rätt att få tillbaka vad han eller hon har betalat för mycket. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.
Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster. Även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig.
Hur mycket får man lägga på när man hyr ut en lägenhet möblerad?
Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på.
Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på cirka 10-15% för en fullt möblerad lägenhet, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.
Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri hushållsel och en p-plats som förstahandshyresgästen hyr eller arrenderar separat. Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.
Kan hyresnämnden lämna förhandsbesked om vilken hyra en förstahandshyresgäst som mest kan ta ut, om han eller hon vill undvika att bli återbetalningsskyldig?Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.
Anledningen till att hyresnämnden inte kan lämna förhandsbesked är att den är en opartisk domstolsliknande myndighet.
Vad gäller när förstahandshyresgästen har ett motkrav på andrahandshyresgästen?
Om förstahandshyresgästen har ett motkrav på andrahandshyresgästen, till exempel ett krav på ersättning för skador på lägenheten, kan hyresnämnden inte besluta om att förstahandshyresgästen har rätt att kvitta skadeståndet mot den hyra som ska betalas tillbaka. Däremot kan hyresnämnden medla mellan parterna. Om medlingen misslyckas, får förstahandshyresgästen i stället vända sig till allmän domstol.
Hyresnämnden kan inte heller fatta beslut om huruvida förstahandshyresgästen är skyldig att betala tillbaka en deposition eller inte. Även detta är en fråga som prövas av allmän domstol om medlingen inte ger något resultat.
Vilken hyra får förstahandshyresgästen ta ut om hans eller hennes hyra är reducerad enligt trappningsregeln?
Om förstahandshyresgästens hyra är reducerad på grund av en överenskommelse om eller ett beslut om trappning, ska andrahandshyresgästens hyra vara reducerad på motsvarande sätt.
Den som hyr ut ska alltså inte kunna tillgodogöra sig mellanskillnaden mellan den hyra som han eller hon själv för tillfället betalar och skälig hyra.
Detta gäller också vid uthyrning av möblerat och omöblerat rum.
Ska förstahandshyresgästen betala skatt på hyresintäkterna?
Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.
Bostadsrätt som hyrs ut som bostad. Från och med den 1 februari 2013 har en bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"). Om en bostasrättshavare hyr ut en andra lägenhet har han eller hon bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första upplåtelsen. För den andra upplåtelsen gäller hyreslagens regler. Hyr bostadsrättshavaren ut fler än två lägenheter, räknas upplåtelserna normalt som upplåtelser i näringsverksamhet. Hyreslagens regler gäller då för samtliga upplåtelser. Även efter lagändringen måste den som vill upplåta i andra hand ha samtycke av bostadsrättsföreningen eller alternativt ha tillstånd av hyresnämnden.
Begreppet lägenhet syftar på det som hyrs ut. Ett rum i en bostadsrättslägenhet är alltså en lägenhet i lagens mening.
Uthyrning av en bostadsrätt enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"). Om en bostadsrättshavare har två inneboende som hyr var sitt rum, gäller alltså kostnadsbaserad hyra för det ena rummet (den första upplåtelsen) och bruksvärdeshyra med rätt till retroaktiv återbetalning av överhyra för det andra rummet.
Hur bestämmer man en kostnadsbaserad hyra?
Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad.
Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
Enligt förarbetena till lagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.
Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.
Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.
På regeringens webbplats finns ett exempel på hur hyran kan beräknas.
Kan den kostnadsbaserade hyran prövas av hyresnämnden?
Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.
Hur gör man om man vill ha hyresvillkoren prövade?
Den som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha villkorsändring vända sig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.
Kan en kostnadsbaserad hyra ändras retroaktivt?
En kostnadsbaserad hyra kan tidigast ändras från den dag som ansökan om villkorsändring kommer in till hyresnämnden. Om det finns skäl för det kan den nya hyran gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämndens beslut.
Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om hur hög den kostnadsbaserade hyran ska vara för en viss lägenhet?
Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.
Anledningen till att hyresnämnden inte kan lämna förhandsbesked är att den är en opartisk domstolsliknande myndighet.
Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?
Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.
Upplåtelse av en bostadsrätt enligt hyreslagens reglerI undantagsfall kan hyreslagens regler gälla för bostadsrätter även efter den 1 februari 2013. Så är fallet när en och samma bostadsrättshavare hyr ut mer än en lägenhet, till exempel var sitt rum till två inneboende. Hyreslagens regler gäller då för den andra upplåtelsen.
Har bostadsrättshavaren alltid rätt att ta ut en hyra som täcker hans eller hennes faktiska kostnader för bostadsrätten?
Vad bostadsrättshavaren betalar till föreningen och vad han eller hon har för lånekostnader har ingen betydelse vid prövningen. Det är i stället lägenhetens bruksvärde som är utgångspunkten för vad som är skälig hyra.
Den bostadsrättshavare som har låga kostnader kan alltså tjäna på uthyrningen, medan den som har en faktisk kostnad som överstiger skälig hyra inte kan få någon kompensation för det.
Hur tar man reda på vilka hyror som jämförbara lägenheter har?
Den som vill ha uppgifter om vad likvärdiga lägenheter har för hyror kan kontakta privata eller kommunala (allmännyttiga) hyresvärdar som har förhandlat sina hyror med en lokal hyresgästförening.
Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om vilken hyra en bostadsrättshavare som mest kan ta ut, om han eller hon vill undvika att bli återbetalningsskyldig?
Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.
Anledningen till att hyresnämnden inte kan lämna förhandsbesked är att den är en opartisk domstolsliknande myndighet.
Hur mycket får man lägga på när man hyr ut en bostadsrättslägenhet möblerad?
Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på.
Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på lägenhetens bruksvärdeshyra på cirka 10-15% när lägenheten är fullt möblerad, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.
Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri hushållsel och en p-plats som bostadsrättshavaren hyr eller arrenderar separat. Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.
Vad gäller när bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen?Om bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen, till exempel ett krav på ersättning för skador på lägenheten kan hyresnämnden inte besluta om att bostadsrättshavaren har rätt att kvitta skadeståndet mot den hyra som han eller hon ska betala tillbaka enligt hyresnämndens beslut. Däremot kan hyresnämnden medla mellan parterna. Om medlingen misslyckas, får bostadsrättshavaren i stället vända sig till allmän domstol.
Hyresnämnden kan inte heller fatta beslut om huruvida bostadsrättshavaren är skyldig att betala tillbaka en deposition eller inte. Även detta är en fråga som prövas av allmän domstol om medlingen inte ger något resultat.
Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.
Hyres- och arrendenämnden i Stockholm
Telefonnummer: 08-561 66 500
Telefaxnummer: 08-656 18 80
E-post: [email protected]
Hemsida: http://www.hyresnamnden.se, http://www.arrendenamnden.se
Myndighetschef: Anne Bratt Norrevik
Organisationsnummer: 202100-2742
Geografiskt område: Stockholms och Gotlands län
Postadress: Box 8301, 104 20 Stockholm
Besöksadress: Ulriksborgsgatan 5, 112 18 Stockholm (via Lindhagensgatan 90)